Baugenehmigung für Dachausbau berührt öffentliches...

Sinnvolle Kooperation von Anwalt für Baurecht und Architekt

Der Dachausbau, z.B. mit Gaube oder Balkon, oder die Umnutzung des Dachbodens als Wohnraum und das Einholen der erforderlichen Genehmigungen ist ein Thema, welches Architekten und Anwälte für Baurecht gleichermaßen berührt.
Sowohl das öffentliche Baurecht, das zivile Baurecht als auch das Nachbarschaftsrecht müssen hier Berücksichtigung finden. Eine kurze aber gründliche Beratung beim Rechtsanwalt, der seinen Schwerpunkt auf Baurecht setzt, vermeidet eine der unangenehmsten Folgen bei Bauprojekten: den Rückbau wegen Missachtung von baurechtlichen oder nachbarschaftsrechtlichen Gesetzen und Verordnungen.

Baugenehmigung für den Dachausbau erforderlich

Baurecht ist Länderrecht und die Regelungen sind somit unterschiedlich. Mit der geänderten Landesbauordnung, die am 11. November 2008 in Kraft getreten ist, sind in NRW beim Dachausbau die Dachgauben von der Genehmigungspflicht bei den Bauaufsichtsbehörden ausgenommen.
Wird das Dachgeschoss nachträglich allerdings als Wohnraum ausgebaut, handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die einer Baugenehmigung oder eines Freistellungsverfahrens bedarf.

Öffentliches Baurecht beim Dachausbau als Wohnraum

Die im Bebauungsplan aufgeführte Geschossflächenzahl darf durch die Erweiterung nicht überschritten werden. Entstehen aus dem Dachausbau eine oder mehrere neue Wohnungen, so sind zusätzliche PKW-Stellplätze nachzuweisen. Ob und in welcher Höhe ein Ausgleich an die Kommune gezahlt werden muss, falls Parkplätze innerstädtisch nicht verfügbar sind, gilt es ebenfalls zu erfragen.
Bei der Dachdämmung gelten natürlich die aktuellen Energieeinsparverordnungen und die zum Ausbau verwendeten Materialien müssen den geltenden Brandschutzvorschriften entsprechen. Eventuell sind auch Fluchtwege oder Vorkehrungen zum Rauchschutz im Treppenhaus zu berücksichtigen.

Nachbarschaftsrecht und Baugenehmigung beim Dachausbau

Fühlt sich der Nachbar in seinen Rechten verletzt, kann er Widerspruch gegen Ihren Dachausbau einlegen. So wie in dem Fall eines Dachbodenausbaus, im Zuge dessen das Dach um 1 Meter erhöht wurde und sich der Nachbar nun über die unzureichende Besonnung seines Grundstücks mit einem Widerspruch gegen die schon erteilte Baugenehmigung wehrte. Er stützte sich dabei auf die Verletzung des Rücksichtnahmegebots. Ohne genau auf alle Umstände einzugehen - der Widerspruch hatte keinen Erfolg, da das Gebäude auch nach dem Dachausbau vollumfänglich den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften entsprach.
Ihr Bauvorhaben sollte deshalb frühzeitig mit einem Architekten und einem Anwalt für Baurecht abgestimmt werden um unnötige Kosten für die Planung und eventuelle Rückbauten zu vermeiden.

Sicherheit durch Rechtsberatung

In anderen Fällen sind die Fallstricke des Baurechts nicht sofort ersichtlich: z.B. führt die Überdachung einer bereits auf einem Flachdachgebäude vorhandenen Dachterrasse zur Berücksichtigung bei der Bemessung der jeweiligen Außenwand – die Abstandsfläche vergrößert sich. Der Nachbar widersprach und bekam Recht - denn die Grenz- bzw. Gebäudeabstände werden als so genannte drittschützende Vorschriften regelmäßig streng ausgelegt.
Wir arbeiten deshalb regelmäßig mit bekannten Architekten (oder mit Ihrem Architekten) zusammen, um eine solide Lösung für die Baugenehmigung und die Rechtssicherheit während und nach Vollendung des Projekts herzustellen.
Übrigens: Denken Sie auch an den Kämmerer. Ist die Maßnahme beim Dachausbau mehr als geringfügig und führt deshalb zu einer Einheitswerterhöhung, dann erhöht sich auch der Messbetrag für die Grundsteuer.
Bei einer Erstberatung in unserer Kanzlei in Düsseldorf klären wir mit Ihnen gerne die genaue Sachlage. Sollten Sie schon in einen Rechtsstreit verwickelt sein, übernehmen wir selbstverständlich auch Ihre Vertretung vor Gericht und setzen uns mit Nachdruck für Ihre Forderungen ein.