Eigenbedarfskündigung: Schadensvermeidung durch korrektes Vorgehen
Begründung ist wesentlich für den Erfolg einer Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter kündigt die Wohnung auf Grund eines Eigenbedarfs. Dies ist natürlich generell zulässig, trifft aber die bisherigen Mieter oftmals hart. Als Kanzlei für Mietrecht und Wohneigentumsrecht vertreten wir deshalb sowohl die Vermieter, welche Ihr Recht auf Eigenbedarfskündigung möglichst reibungslos durchsetzen wollen, als auch jene Mieter, die dem widersprechen möchten. Damit es gar nicht erst zu einem Rechtsstreit oder einer Räumungsklage kommt, setzen wir zudem auf eine gütliche, außergerichtliche Einigung.
Begründung der Eigenbedarfskündigung
Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist laut § 573 BGB nur zulässig, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt u.a. vor, wenn „[…] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]“. Oft sieht der Vermieter die Eigenbedarfskündigung auch als letzte Möglichkeit an, unliebsame Mieter loszuwerden. Um diesem Missbrauch vorzubeugen, spielt die Darlegung der Gründe eine entscheidende Rolle bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Die Begründung der Eigenbedarfskündigung ist formaljuristisch einwandfrei und vollständig zu formulieren, damit dem Vermieter keine Nachteile vor Gericht entstehen – denn andere Gründe, als die in der Kündigung dargelegten, werden nur berücksichtigt, soweit diese auch nachträglich entstanden sind.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe, warum der Vermieter den Wohnraum benötigt, sind anzugeben – trotz der grundsätzlichen Freiheit mit seinem Eigentum machen zu können was man will. Auszuschließen sind dabei Gründe, die dem Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen – grundsätzlich wird von einer zumutbaren Bedarfsvorschau von 5 Jahren ausgegangen, die der Vermieter berücksichtigen sollte. Die Kündigung kann auch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter eine freie, ähnliche Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage dem Mieter nicht anbietet. Hinzu kommt, dass die Genauigkeit der Prüfung der Gründe durch das Gericht erheblich schwanken kann. Die Interessen des Mieters werden dabei angemessen mitberücksichtigt.
Eine gute juristische Vorbereitung der Eigenbedarfskündigung ist deshalb in jedem Fall angeraten, und die Kündigung selbst gehört zur Vermeidung unnötiger Schäden durch unwirksame Kündigungen in anwaltliche Hände.
Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige / Angehörige des Haushaltes
Sobald der Wohnraum nicht für den Eigenbedarf des Vermieters selbst benötigt wird, sondern für Verwandte oder für Angehörige des bisherigen Haushaltes (letztere müssen in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis zum Vermieter stehen), muss eine enge Beziehung zu den Personen festgestellt werden. So ist eine Eigenbedarfskündigung auch für Pflegekinder, Kinder des Lebenspartners oder eine Pflegekraft möglich.
Bei Verwandten ersten Grades wird diese „enge Beziehung“ gemeinhin unterstellt. Hinzu kommt, dass im Urteil VIII ZR 159/09 vom 27. Januar 2010 der Bundesgerichtshof entschied, dass auch die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte wirksam ist. Damit gehören im Sinne der Vorschrift zur Eigenbedarfskündigung auch Nichten und Neffen. Der Kreis der Familienangehörigen ist damit etwas größer gezogen worden.
Die Eigenbedarfskündigung bedarf einer formaljuristischen Begründung, bzw. Formulierung und einer genauen anwaltlichen Prüfung, welche Urteile aus ähnlichen Fällen sowie die aktuelle Rechtssprechung miteinbezieht.