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Oliver Huyskens
Rechtsanwalt

Kurfürstenstr. 33
40211 Düsseldorf

Telefon: 0211 / 36 21 47
Telefax: 0211 / 17 95 840

info@rechtsanwalt-huyskens.de

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Einschränkung der Rechte bei Bauträgerverträgen verh...

Notarielle Kaufverträge und Bauträgerverträge sollten juristisch geprüft werden

Dass beim Erwerb einer Immobilie die Prüfung des Kaufvertrages durch einen spezialisierten Anwalt sinnvoll ist, gehört inzwischen zum Allgemeingut. Dass ein von einem Notar beglaubigter Bauträgervertrag stark zu Ungunsten des Käufers ausfallen kann, leuchtet auf Anhieb jedoch nicht ein. Schließlich ist der Vertrag doch schon juristisch geprüft?!

Doch Klauseln in Bauträgerverträgen die die Rechte des Verkäufers und noch öfter des Käufers stark einschränken sind weit verbreitet. Das Vertrauen, das man in die notarielle Prüfung legt, ist nicht immer begründet, und es gilt hier in starkem Maße der Grundsatz: Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser! Ist der Bauträger z.B. der Mandant des Notars, besteht eventuell ein Interessenskonflikt – der eher nicht zu Gunsten des Verbrauchers ausfallen wird. Ist der Notar nicht auf Bau- und Immobilienrecht spezialisiert, sind weitere Fehlerquellen nicht auszuschließen.

Bauträgerverträge meist mit unzulässigen Klauseln

Die Besonderheit des Bauträgervertrags liegt darin, dass der Käufer nicht eine bereits vorhandene Immobilie erwirbt, sondern sowohl einen Grundstückskaufvertrag abschließt, als auch einen Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes. Bauträgerverträge sind deshalb umfangreich und komplex. Sie enthalten meist werkvertragliche, als auch kaufvertragliche Klauseln. Leistungen des Architekten oder Ingenieurleistungen können ebenfalls Berücksichtigung finden.

Fakt ist: In der Praxis ist kaum ein Bauträgervertrag anzutreffen, der nicht mangelhaft ist. Zumeist werden dabei die Gewährleistungsrechte des Käufers sehr stark eingeschränkt, oder einseitige Änderungsvorbehalte seitens des Bauträgers in den Verträgen festgeschrieben.

Erschwerend kommt für den Käufer hinzu, dass die Rechte einschränkende Vertragsklauseln nicht in jedem Vertragstyp unzulässig und deswegen oft sogar wirksam sind.

Beim Änderungsvorbehalt z.B. lässt sich der Bauträger gerne die Möglichkeit einräumen – ohne die Zustimmung des Verkäufers einholen zu müssen – von der Ausführung abzuweichen. Die Verwendung von z.B. anderen Fensterrahmen, anderen Baustoffen usw. führt dann mitunter zum Rechtsstreit.

Ein Klassiker ist auch die Einschränkung der Gewährleistung auf bestimmte Teile der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen)

„… wird vereinbart, dass sich die Gewährleistungspflicht des Auftragnehmers nach § 13 VOB Teil B richtet.“ Dies ist nicht zulässig, da die VOB/B nur als Ganzes vereinbart werden kann.

Um alle Klauseln Ihres Bauträger- oder Kaufvertrags im Hinblick auf dessen Auswirkungen und auf unzulässige Einschränkungen Ihrer Rechte einschätzen zu können, empfiehlt sich deshalb die Prüfung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt, der zugleich am besten auch selbst zugelassener Notarvertreter ist, und sich bezügliche notarieller Verträge auskennt.

Und die Kosten für diese Beratung und Überprüfung der notariellen Verträge stehen immer absolut im wirtschaftlichen Verhältnis zu dem erheblichen, merkantilen Nutzen für den jeweiligen Mandanten, der durch die anwaltliche Unterstützung, vor Klauseln in notariellen Kaufverträgen geschützt wird, die die Rechte des Verkäufers und Käufers in erheblichem Maße einschränken und so schnell einen hohen sechsstelligen Schaden bei dem Mandanten bedeuten, der dann anschließend nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages nur noch sehr schwer kompensiert werden kann.

Die Überprüfung umfassender notarieller Verträge und anschließende Beratung kostet dabei meist nur zwischen 300 und 800 Euro zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer und verhindert oft sechsstellige Schäden die beim An- und Verkauf von Immobilien auftreten können.