Bauvertrag VOB/B – Schadensersatz und Kündigung bei Verzug der Bauleistung.
Verzug bei einem Bauvertrag nach Bauvertragsrecht VOB/B
Durch das Fehlen von spezifischen Regelungen für das Bauvertragsrecht im deutschen Zivilrecht wurden Ergänzungen notwendig. Teilweise zusätzliche oder modifizierte Regelungen zu Bauverträgen finden sich deshalb in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Ein Bauvertrag fällt unter den Teil B der VOB, die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B).
Während im Baurecht meist die Mängelansprüche und die Rechte und Pflichten bei der Mängelbeseitigung im Vordergrund stehen, ist die verzögerte Erbringung der Bauleistung (Verzug) seitens des Bauträgers und die daraus abzuleitenden Rechtsfolgen ein deutlich zunehmendes und anspruchsvolles baurechtliches Thema.
Rücktritt oder Schadensersatz bei Leistungsverzug möglich?
Der Bauherr hat bei Leistungsverzug grundsätzlich die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen, den so genannten Verzugsschadensersatzanspruch. Nachteile, die dem Auftraggeber wegen einer verspäteten Fertigstellung entstanden sind, sind deshalb vom Auftragnehmer auszugleichen (z.B. Zinsen, Mietaufwendungen, Anwaltskosten, entgangener Gewinn usw.). Dabei muss die Verzögerung aus eigenem Verschulden des Auftragnehmers entstanden sein – der Unternehmer hat hier eine Nachweispflicht, da der Gesetzgeber bei Verzug das Verschulden grundsätzlich vermutet – eine fristgerechte, rechtswirksame Abmahnung ist ebenfalls obligatorisch. Für den Leistungsverzug ist jedoch regelmäßig auch erforderlich, dass die Leistungszeit vertraglich bestimmt wurde, was des Öfteren nicht gegeben ist oder sehr vage formuliert wird.
Schadensersatz statt Leistungserbringung
Eine angemessene Nachfrist zur Erbringung der Leistung ist in dem Auftragnehmer in den meisten Fällen einzuräumen. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann endgültig Schadenersatz statt der Leistungserbringung verlangt werden. Dies schließt eine gleichzeitige Forderung nach Fertigstellung aus. Der Schadensersatz wird deshalb „anstatt“ geleistet.
Rücktritt vom Bauvertrag (VOB/B) bei Verzug nicht unmöglich
Beim VOB/B-Vertrag ist ein Rücktritt wegen Sachmängeln ausgeschlossen, da hier Mängelbeseitigung und Minderung der Vorrang gegeben wird. Doch beim Leistungsverzug gibt es für den Auftraggeber Möglichkeiten, auf das BGB zurückzugreifen. Die Erfolgsaussichten richten sich aber nach der individuellen Vertragsgestaltung. Eine Prüfung der Verträge und der darin enthaltenen Klauseln ist damit Voraussetzung für eine seriöse Rechtsberatung.
Die Schwierigkeiten bei einem Rücktritt vom Bauvertrag liegen auf der Hand, bedenkt man, dass, laut BGB, der Bauherr die empfangenen Leistungen zurückgewähren muss. Beim Kaufvertrag ist dies eher unproblematisch, da im Regelfall der Kaufpreis zurückerstattet wird (sofern keine Nutzungen vorliegen), während die Immobilie oder sonstige Kaufsache an den Verkäufer zurückgeht.
Die Rechtsberatung bei Rücktritt vom Bauvertrag wird besonders empfohlen
Beim Rücktritt vom Bauvorhaben und dem einhergehenden Bauvertrag, besonders bei Verzug der Leistung, kommt es stark auf den aktuellen Stand des Bauprojektes an, ob ein Rücktritt für den Auftraggeber von Vorteil ist. Eine Rückgewähr bestimmter Bauleistungen ist nämlich de facto gar nicht möglich. Hier ist deshalb vorgesehen, dass der Auftraggeber bei Rücktritt vom Bauvertrag stattdessen einen Wertersatz leistet. Die Höhe des Wertersatzes wird mitunter Gutachter beschäftigen. Zudem muss eine erhebliche Pflichtverletzung seitens des Auftragnehmers vorliegen. Letzteres wiederum ist durchaus häufig der Fall. Versäumt das ausführende Unternehmen dann die gesetzten Fristen zur Nacherbringung der Leistung, hat ein Rücktritt durchaus Aussicht auf Erfolg. Vor der wirksamen Erklärung des Rücktritts vom Bauvertrag sollte, auch wegen der vielen Unwägbarkeiten, in jedem Fall ein spezialisierter Rechtsanwalt eingeschaltet werden.
Übrigens: Aus der Bezeichnung des Architekten als „bevollmächtigter Vertreter des Bauherrn“ ist eine Vollmacht zu entnehmen. Dies gibt dem Architekten aber nicht automatisch die Befugnis, mit Wirkung für den Bauherrn Fertigstellungstermine zu verschieben. Eine vertragliche Prüfung der Vollmacht und die Vertragsgestaltung zur Festschreibung entsprechend rechtswirksamer Regelungen werden von unserer Kanzlei ausgeführt
Unsere Kanzlei übernimmt in den Bereichen Baurecht und Immobilienrecht selbstverständlich auch die Vertretung Ihrer Interessen vor Gericht, falls eine gütliche Einigung nicht möglich ist. Sprechen Sie uns gerne darauf an.