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21. März 2011

Mietvertrag: Renovierung und Schönheitsreparaturen in weißer Wandfarbe sind keine Pflicht

Eine Farbwahl-Klausel im Mietvertrag bleibt nur unter bestimmten Umständen wirksam

Sowohl bei Schönheitsreparaturen als auch bei der im Mietvertrag festgeschriebenen Renovierung bei Wohnungsrückgabe ist die Farbwahl des Anstrichs immer wieder Anlass für Rechtsstreitigkeiten. Farbwahl-Klauseln im Mietvertrag können dabei den Mieter unangemessen benachteiligen. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07, dass bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, grundsätzlich freie Farbwahl herrscht.

Die Klägerin, eine Mieterin des Beklagten, hielt die formularmäßige Klausel in Ihrem Mietvertrag zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in „neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ für unwirksam und bekam damit Recht.

Dazu der BGH: Während laufender Mietzeit hat der Vermieter bei Schönheitsreparaturen kein anerkennenswertes Interesse, den Mieter mit der vorliegenden Klausel einzuschränken. Weiterhin: Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

Bevor es zum ungünstigsten Fall, nämlich der Unwirksamkeit von Klauseln kommt, ist eine Prüfung des Mietvertrags durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht deshalb sicherlich sinnvoll.

Doch wie steht es um das Interesse des Vermieters, bei der Wohnungsrückgabe eine farblich renovierte Wohnung vorzufinden, die ihn in der Weitervermietung nicht einschränkt. Konstruiert man den Fall, dass der Mieter bei der Renovierung die Farben schwarz, dunkelbraun oder lila etc. wählt, würde dies sicherlich nicht zu einer problemlosen Weitervermietung führen. Dass sich so mancher Vermieter deshalb vor unliebsamen Überraschungen schützen möchte, ist verständlich. Doch wo sind die Grenzen einer Farbwahl-Klausel?

Zu den Interessen des Vermieters ist der BGH in einem aktuelleren Beschluss vom 14.12.2010 eingegangen (Bundesgerichtshof, VIII ZR 198/10). In zugrunde liegendem Fall ging es um die strittige Klausel im Mietvertrag, dass der Mieter die Wohnung vor dem Auszug in weißem Anstrich zu übergeben habe. In dem anschließenden Rechtsstreit befand der BGH, dass eine solche formularmäßige Abwälzung auf den Mieter wegen der damit verbundenen unangemessenen Einengung bezüglich der Farbwahl gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam sei.

Die Einengung auf nur eine einzige Farbe, schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters ein und benachteilige ihn unangemessen. Das Interesse des Vermieters auf eine für die Weitervermietung günstige Farbwahl gehe damit dahin. Hintergrund: Es könnte den Mieter wirtschaftlich gesehen dazu zwingen, schon während der Mietzeit die Farbe Weiß zu wählen, damit er bei einer noch nicht erforderlichen Renovierung bei Auszug, nur wegen der „Andersfarbigkeit“ des Anstrichs doch eine Renovierung vornehmen müsste.

Abschließend wurde festgehalten, dass bei der Renovierung eine Farbwahlklausel im Mietvertrag dann angemessen ist, wenn sie nur zum Rückgabezeitpunkt gilt und einen Spielraum bei der Farbwahl lässt. Auch andere dezente Farbtöne erschweren die Vermietung nicht, so der BGH. Damit der nächste Rechtsstreit, was „dezent“ genau bedeutet, nicht bald folgt, ist auf eine genaue Formulierung der Farbwahl-Klausel zu achten, die sich mit diesem Spielraum bei der Farbwahl auseinandersetzt und die Trennung von Schönheitsreparaturen und Renovierung zum Rückgabezeitraum vornimmt.