Nießbrauchrechte können den Wert einer Immobilie erheblich mindern
Mit Nießbrauchrechten belastete Immobilien bedürfen einer besonderen Prüfung vor dem Ankauf einer Immobilie
Vor dem Erwerb eines Objektes, bzw. Grundstücks ist die Frage nach einem bestehenden Nießbrauchrecht für den Käufer mitunter sehr wesentlich. Ist ein solcher Nießbrauch vorhanden, dann kann sich, je nach der konkreten Nutzungsregelung und den vertraglichen Vereinbarungen, der Wert des Grundstücks / der Immobilie erheblich reduzieren.
Neben dem häufigsten Fall, dem lebenslangen Nießbrauchrecht, welches regelmäßig auch ein unmittelbares Besitzrecht beinhaltet sind auch eventuelle weitere Belastungen des Grundbesitzes , wie z.B ein Wegerecht in Form einer Dienstbarkeit und dessen konkreter Inhalt abzuklären oder die „nutzenden“ ehemaligen Nießbrauchrechtsinhaber und Inhaber eines Wegerechts oder deren Erben zu ermitteln. Notarielle Urkunden welche das Nießbrauchrecht oder die Grunddienstbarkeit begründet und inhaltlich geregelt haben sollten vor einem Ankaufder Immobilie beschafft und detailliert geprüft werden, da sich der konkrete Inhalt und die jeweiligen Details der Belastung durch ein Nießbrauchrecht oder eine Dienstbarkeit
(z.B. Wegerecht) nicht aus einem Grundbuchauszug ergeben.
Im Idealfall steht Ihnen hier ein Anwalt für Immobilienrecht zur Seite.
Nießbrauch – lebenslanges Wohnrecht
Der Nießbrauch beschreibt bei entsprechender Regelung in der notariellen Urkunde ein lebenslanges Recht eine Sache zu nutzen. Daher kommt auch der alltägliche Ausdruck „Nutznießer“. Häufig umfasst der Nießbrauch das Recht eine Wohnung oder ein Haus zu nutzen, sowie alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen (z.B. die Mieteinnahmen). Das eingeschränkte Wohnrecht erlaubt im Vergleich dazu „lediglich“ das Bewohnen oder Nutzen eines Gebäudes oder Teilen davon.
Der Eigentümer der Sache behält bei der Einräumung eines Nießbrauchrechts an eine dritte Person also tatsächlich nicht die Wohn- und Nutzungsrechte, sondern „nur“ das Recht zur Veräußerung der Sache zurück. Je nach Belastung des Grundbesitzes durch die Art und den konkreten Umfang der Nutzung können deshalb der Realwert und somit der auf dem Markt tatsächlich erzielbare Wert der Immobilie stark reduziert sein, da für einen Käufer die Belastung mit einem Nießbrauchrecht eine erhebliche bis gänzliche Reduzierung der Nutzungsvorteile des Objekts und deswegen einen erheblichen – rein faktischen Minderwert beinhaltet.
Eingeschränktes Nießbrauchrecht – die Grunddienstbarkeit
Auch die so genannte Grunddienstbarkeit, die nur einzelne Nutzungen des Grundstücks erlaubt und sich deshalb von dem umfassenderen Nießbrauchrecht unterscheidet, gilt es in Art und Umfang der Belastungen zu prüfen.
Wege-, Überfahrts-, oder z.B. Leitungsrechte werden in der Grunddienstbarkeit von einem Eigentümer eines anderen Grundstücks genutzt. Da der Nießbrauch und die Grunddienstbarkeit an das Grundstück gebunden sind, gehen Sie auf einen etwaigen neuen Eigentümer zum Beispiel im Falle eines Verkaufs in vollem Umfang über. Obwohl in einigen Fällen eine Nutzungsentschädigung vereinbart wird, kann sich der Wert, im Speziellen der Wiederverkaufswert eines Grundstücks, bzw. der Immobilie erheblich mindern.
Einige Beispiele hierfür sind:
- Ausschluss einer weiteren Bebauung
- Duldung an sich übermäßiger Immissionen
- Häufig genutztes Wegerecht
Schenkungen zu Lebzeiten
Schenkungen zu Lebzeiten können gegebenenfalls verschiedene geldwerte Vorteile bieten. Sie sind jedoch ebenso gründlich mit der steuerlichen Belastung und eventuellen Auflagen, die mit der Schenkung einhergehen können, z.B. dem Wohn-, oder Nießbrauchrecht gegenzurechnen. Die rechtlich und sprachlich korrekte Beurkundung, die Anrechnung der Erbteile oder z.B. die Vereinbarung von Rückübertragungsansprüchen als Sicherung der Rechte des Schenkers gehören ebenfalls anwaltlich geprüft. Die Sicherung der Ansprüche und Durchsetzung der eigenen Vorstellungen im Zuge einer Schenkung sollte man nicht gefährden, in dem man auf den Rat von Verwandten, Nachbarn oder Laien hört. Der ungefährdete, stressfreie eigene „Lebensabend“ ist ein nicht zu unterschätzendes Gut.
Haftung beim Verkauf trotz Nießbrauchrecht
Grundsätzlich haftet der Verkäufer wenn das Vorhandensein eines Nießbrauchrechts nicht in seinem vollem Umfang offen gelegt wurde. Doch auch hier ergeben sich rechtliche „Lücken“, wenn die Nutzung z.B. nicht aus dem Grundbuch hervorgeht, oder eine Nutzung erst Jahre später, z.B. durch einen Erben des Nachbargrundstücks wieder auflebt.
Um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, ist eine gründliche Prüfung des Nießbrauchrechts und seiner rechtlichen Konsequenzen angeraten.
Unsere Kanzlei beantwortet gerne Ihre Fragen zu Ihrem speziellen und konkreten Fall – in den Bereichen Immobilienrecht, Wohnungseigentums-, Bau-, und Architektenrecht.