Pauschalhonorar statt HOAI-Honorar? – Architektenrecht & Baurecht, Düsseldorf
Ist die Vereinbarung eines Pauschalhonorars des Architekten außerhalb der HOAI grundsätzlich zulässig?
Immer wieder wird uns die Frage gestellt, inwieweit ein Pauschalhonorar zwischen Architekt und Bauherr vereinbart werden kann, und vor allem, in welchem Rahmen dieses Pauschalhonorar zulässig, sprich rechtswirksam ist. Gerade im Bereich öffentlich-rechtlicher Bauleistungen werden gerne pauschale Vereinbarungen über die Vergütung getroffen, die sich unterhalb der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure bewegen, und sich deswegen hinterher als unwirksam herausstellen können.
Grundsätzlich gilt: Wenn sich ein Pauschalhonorar zwischen den Mindest- und Höchstsätzen der HOAI bewegt, kann eine pauschalierte Vergütung der Leistungen unter gewissen Voraussetzungen unproblematisch wirksam vereinbart werden. Der Mindestsatz der HOAI ist somit grundsätzlich die untere Grenze zur Berechnung eines Pauschalhonorars. Mündliche Vereinbarungen über eine Mindestsatzunterschreitung sind jedoch regelmäßig unwirksam, auch wenn erst zu einem späteren Zeitpunkt Nachverhandlungen zu einer Unterschreitung führen.
Vereinbarungen, die mehrere Bauobjekte zu einem Auftrag zusammenfassen und den Architekten somit mit einem „Großauftrag“ zu einer Mindestsatzunterschreitung bewegen sollen, sind ebenfalls grundsätzlich unzulässig.
Grundsätzlich bedeutet dies jedoch auch, dass es bei Vereinbarung eines Pauschalhonorars auch unterhalb der Mindestsätze Ausnahmen gibt.
Wie sieht eine wirksame Mindestsatzunterschreitungen aus?
Das Interesse des Bauherrn, Kosten und Risiken durch eine Pauschalvereinbarung überschaubar zu halten, oder eine für ihn finanziell günstige Vereinbarung zu treffen, ist verständlich. Die Schriftform ist in diesem Fall eine Voraussetzung dafür, dass ein Pauschalhonorar, welches die Mindestsätze der HOAI unterschreitet, überhaupt unter sehr strengen Voraussetzungen rechtswirksam werden kann. Durch die sich ständig aktualisierende Rechtsprechung ist die Prüfung der Verträge durch einen Rechtsanwalt, dessen Schwerpunkt auf Architekten- und Baurecht liegt, dabei besonders angeraten.
Ausnahmen beim Pauschalhonorar
In diversen Urteilen führen besondere Umstände zu einer Anerkennung von Pauschalhonoraren, die eine Unterschreitung der Mindestsätze darstellen. Der BGH sieht z.B. in einem besonders geringen Aufwand des Architekten einen solchen Ausnahmefall. Damit wird im Umkehrschluss auch bei dem Sonderfall einer außergewöhnlichen und aufwändigen Leistung die Überschreitung der Höchstgrenzen des Honorars möglich. Dies hängt aber – gerade beim Architektenrecht – in besonderer Weise vom Einzelfall ab und stellt eher eine absolute Ausnahme dar und muss deswegen zuvor sehr genau rechtlich geprüft werden.
Widersprüchliches Verhalten seitens des Architekten
Der Architekt kann aber nicht immer davon ausgehen, dass, wenn eine Pauschalvereinbarung unterhalb der Mindestsätze grundsätzlich unzulässig ist, er seine Forderungen eben im Nachhinein nach den Mindestsätzen der HOAI erheben kann. Obwohl dies in vielen Fällen möglich ist, darf dabei keine arglistige Täuschung des Architekten vorliegen. Diese ist dann gegeben, wenn er die Vereinbarung mit dem Bauherrn schon in der Absicht getroffen hat, den Mindestsatz später geltend zu machen.
Dem Bauherrn wird hier zugebilligt, dass er sich auf die Wirksamkeit der Vereinbarung verlassen hat und der Differenzbetrag eine unzumutbare Belastung darstellt. Hier werden jedoch recht strenge Maßstäbe angesetzt. Entscheidend ist ein gewisser Härtefall, z.B. wenn der Bauherr aufgrund des Vertrauens in die Vereinbarung Verbindlichkeiten eingegangen ist.
Schlussrechnung des Pauschalhonorars
Das schutzwürdige Vertrauen des Bauherrn in die Wirksamkeit der pauschalen Vereinbarung wird durch die Schlussrechnung des Architekten gefestigt. In der Regel kann ein Bauherr auf die Endgültigkeit dieser Schlussrechnung auf Basis der pauschalen Vereinbarung vertrauen und eine Änderung seitens des Architekten ist dann regelmäßig nicht mehr wirksam. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich ein schutzwürdiges Vertrauen begründet worden ist.
Hier ist wiederum eine Einzelfallbetrachtung notwendig und es gilt den Verlauf der Verhandlungen und eventuelle Streitigkeiten oder Unstimmigkeiten bei der Honorarvereinbarung / Leistungserbringung zu prüfen. Ferner, ob sich der Auftraggeber tatsächlich in einer schutzwürdigen Weise nach § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben) auf die Rechnung eingerichtet hatte.
Unsere Kanzlei beantwortet Ihnen gerne Fragen zu Ihrem speziellen und konkreten Fall: z.B. wie Sie eine Honorarforderung durchsetzen oder wie Sie als Auftraggeber unbegründete Ansprüche aus Nachforderungen abwehren.