Wer haftet bei Mängeln an einer gebrauchten Immobilie?
Verkäufer muss über Mängel an der Immobilie aufklären
Manchmal werden Sie von Rechtsanwälten für Immobilienrecht Schrottimmobilien genannt: Nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie stellt sich heraus, dass die Substanz maroder und feuchter ist als angenommen, die Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß funktioniert oder Schimmel einfach übertüncht wurde. Das sind schon gravierende Mängel und damit häufig ein Fall für das Immobilienrecht. In solchen, aber auch bei minder schweren Mängeln, wünscht sich der Käufer oft eine Rückabwicklung des Kaufvertrages. Ist das ohne weiteres möglich? Und wer haftet für die Mängel?
Ein Kaufvertrag, welcher notariell beurkundet ist, schließt einen Widerruf in den meisten Fällen aus. Das ist die Regel: Es sei denn dieser Gewährleistungsausschluss wurde wiederum ausgeschlossen. „Gekauft wie besehen“ bedeutet allerdings nicht eine völlige Aufgabe aller Rechte bei vorliegenden Mängeln. Werden im Nachhinein vom Käufer Mängel festgestellt, kann der Verkäufer haftbar gemacht werden – wenn arglistige Täuschung vorliegt. Das ist z.B. der Fall, wenn auf zurückliegende Wasserschäden nicht hingewiesen wurde oder auf die vom TÜV nicht abgenommene Heizung.
Nach geltendem Recht muss ein Verkäufer den Käufer – auch ungefragt – über wesentliche Mängel an der Immobilie aufklären, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (BGH NJW 1971, 1799). Willensbildung schließt genau den Fall ein, in welchem der Käufer vom Kauf Abstand genommen hätte, wenn er über den Mangel informiert gewesen wäre.
Selbst vorherige Sanierungsversuche des Verkäufers gelten nicht grundsätzlich als „Entschuldigung“ für bestehende Mängel. Wenn die Sanierung erkennbar zweifelhaft ist (BGH, NJW 1993, 1703), also z.B. das klassische Übertünchen von Schimmel oder Feuchtigkeit, dann haftet der Verkäufer trotzdem.
Werden bei einer gebrauchten Immobilie gravierende Mängel festgestellt und der Kaufvertrag soll rückgängig gemacht werden, besteht Handlungsbedarf. Es muss nachweisbar sein, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat. Dies ist nicht immer leicht zu beweisen. Wenn die Anfechtung gelingt, muss sich der Käufer allerdings Abzüge für die bisher erfolgte Eigennutzung entgegen halten lassen (BGH V ZR 51/05).
Arglistige Täuschung oder nicht? Der Interpretationsspielraum ist ein Risiko für beide Seiten. Die Prüfung des Vertrages durch einen erfahrenen Rechtsanwalt, dessen Schwerpunkt auf Immobilienrecht liegt, ist eine gute Möglichkeit um sich abzusichern. Dasselbe gilt für Gutachter, bzw. Bausachverständige, die den Zustand der Immobilie im Vorfeld prüfen. Feuchtigkeit, Isolierung und Schallschutz sind die neuralgischen Punkte gebrauchter Immobilien. Damit es in diesen Bereichen nicht zu kostenintensiven Sanierungen kommt, sollten Dach, Keller, Fenster und Heizungsanlage genau geprüft werden.
Der sicherste Ansatz, um vertraglich keine Fehler zu machen: Lassen Sie sich vor dem Notartermin einen schriftlichen Vertragsentwurf geben und diesen durch einen Rechtsanwalt prüfen. Schriftlich fixiert werden sollten auch immer sämtliche mündliche Vereinbarungen, über diejenigen Mängel, welche der Verkäufer noch zu beseitigen hat. Ansonsten gilt: Gefühle aus dem Spiel lassen und nach der ersten Begeisterung einen sachlichen Standpunkt einnehmen.